전세계약 만료 전 중도퇴거 통보 임차인 대응

어제 오늘 이틀 연속으로 1년에 한 번 연락이 올까말까하는 임차인으로부터 연락이 왔습니다.

전세계약기간이 1년이 채 되지 않았는데 중도 퇴거하고 싶다는 임차인이었고,

2021.11.02 - [개인부동산/송도 더샵 하버뷰2(15단지)] - 송도 더샵 하버뷰 전세파기?? (Feat. 제2금융권 전세대출)

송도 더샵 하버뷰 전세파기?? (Feat. 제2금융권 전세대출)

입주때도 쉽지 않았던 임차인분이신데... 역시 첫 단추가 잘못 꿰어졌나 봅니다 OTL...



임차인의 경우 다른 아파트의 소유주로서 임대인이기도 합니다.

얘기를 들어보니, 임대를 준 아파트의 임차인이 아파트 매수를 위해 계약기간 전에 퇴거를 원하신다고 하여,

본인도 해당 요청을 들어주기 위해? 본인도 중간에 퇴거를 해서 회수되는 보증금으로 해당 임차인 집을 비워주겠다고 하시는데.. 사유가 흠... '';




원칙적으로 임대차 계약은 쌍방간의 법률적 효력이 있는 계약으로, 임차인/임대인 한 쪽이 일방적으로 해지를 할 수 없습니다.

다만, 살다보면 어쩔수 없이 계약기간 만료 전에 이사를 해야되는 상황이 발생을 하는데,

이 경우에는 기존 임차인이 새로운 임차인을 구해주고 나가야 하는게 원칙입니다.

관련 복비는 임대인과 새 임차인이 부담하는 것이 기본이나, 실무적으로는 기존 임차인이 부담하는 경우가 거의 대부분입니다. 기존 임대인은 기존 전세계약 기간 만료까지 가만히 있었으면 부담하지 않아도 될 복비가 발생되는 상황이라, 기존 임차인이 부담을 해주지 않는다면 그냥 기존 전세 만기까지 가자고 할테니까요... 이런 경우 기존 임차인의 귀책사유로 발생된 상황이기 때문에 해당 복비를 부담합니다.

상기의 경우, 보증금액도 기존 임차인과 동일한 금액으로 신규 임차인을 구하는 것이 일반적이며,

만약 임대인의 요청으로 보증금을 증액해서 신규 임차인을 구할 경우 해당 보증금 증액분에 대해서는 복비를 임대인이 부담하는게 일반적입니다.




다만, 위에서 언급한 상황은 최초 전세계약을 체결 후 전세계약 만기 도래 전에 임차인이 퇴거하는 경우로

전세계약 ①묵시적 갱신시(주임법 제6조의2) 또는 ②계약갱신권에 의한 연장(제6조의 3) 이후에는 임차인은 언제든지 임대인에게 퇴거 통보를 할 수 있으며,

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나("계약 갱신") 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 ("묵시적 갱신")에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항(묵시적갱신 및 계약갱신)에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

임대인은 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 새로운 임차인을 구하여 보증금을 지급해줘야하며, 복비도 임대인과 신규 임차인이 부담합니다.




제 경우는 신규 전세계약을 체결한지 1년이 채 되지 않은 경우로 묵시적 갱신 또는 계약 갱신청구권에 의한 갱신에 해당하지 않아, 상기에서 언급드린 바와 같이 안내드렸으며(임차인의 퇴거사유도 확 와닿지가 않기도 했구요), 집을 구해서 나가길 원한다는 임차인 분께 제가 말씀드린 내용을 안내하여 잘 설득하는 편이 좋을 것 같다고 조언도 드렸습니다.



덕분에 임대차 계약 관련해서 리마인드도 되었고, 관련해서 문제가 될 만한 사항은 없어 보이지만,

실제로 내년 전세 만기가 돌아올 때를 미리 대비해야겠다는 생각이 든 하루였습니다.

주택임대차보호법(법률)(제17363호)(20201210).pdf

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