오피스텔 투자 관련 세금 정리 자료 (업데이트)

1. 관리비

- 전기, 가스 및 난방비는 기본적으로 주거용으로 세팅되어 있음

- 수도는 계약서와 신분증 가지고 동사무소 방문 후, 해당지역 수도사업소로 연락해서 주거용으로 변경 신청 필요함

2. 취등록세

- 아파트가 100채 있는 다주택자여도 새로 매입하는 오피스텔 취등록세는 4.6% 적용

- 아파트 100채에 오피스텔 100채 있어도 새로 매입하는 오피스텔 취등록세는 4.6% 적용

- 다주택자 입장에서 취득세율 중과와 상관없이 취득 가능함, 법인도 마찬가지로 취등록세 4.6% 적용

- 다만, 오피스텔이 100채(주거용으로 신고) 있는 상황에서 아파트 취득시에는 중과 대박!! OTL...
이런 경우, 아파트를 취득 후 1년(물건 소재지가 조정지역인 경우) 내 기존 오피스텔을 처분하는 일시적 1가구 2주택 적용으로 중과 제외 가능

2020/09/05 - [보도자료] - [설명자료] 행정안전부_다주택자 법인 취득세 중과 운영요령

[설명자료] 행정안전부_다주택자 법인 취득세 중과 운영요령

- 취등록세는 지방세로 시청 및 구청에서 양도세와 같이 하나하나 세세히 들여다보면서 실질과세하지 않음
(현실적으로 불가능함)

- '20.8.12 이전에 취득한 오피스텔의 경우에는 취등록세 계산시 주택으로 카운팅 되지 않음
'20.8.12 이후에 취득한 오피스텔의 경우 주거용 재산세로 납부시 취등록세 계산시에 주택으로 카운팅 됨
'20.8.12 이후에 취득한 오피스텔의 경우 업무용 재산세로 납부시 취등록세 계산시에 주택으로 카운팅 되지 않음

3. 보유세 - 재산세

- 기본은 상가로 되어 있기 때문에 주거용 대비 재산세가 많이 나오며, 종부세는 합산 배제임
예를들면 주거용재산세는 15만원, 상업용 재산세는 40만원 정도 수준임

- 다만, 주거용으로 용도변경하고자 한다면 재산세 부과 기준일인 6월 1일 이전에 구청에 변경 신청 필요

- 기존에 주거용으로 변경 신청한 사람이 해당 오피스텔을 매도하고, 신규 매수인이 주거용 재산세가 부과되길 원한다면, 다시 구청에 주거용으로 변경 신청을 해야함 (계속 말하지만, 오피스텔은 기본적으로 상가임)

※ 세금 징수주체가 재산세는 지방세로 구청에서 담당하며, 종부세는 국세로 국세청에서 담당함
: 기본적으로 오피스텔은 기본적으로 건축물 대장상 상가이기 때문에, 구청에 주거용으로 변경 신청을 하지 않는 이상 상업용 재산세가 부과되고, 국세청에 종부세 부과대상으로 올리지 않음 (구청에서는 상업용으로 재산세를 받는 것이 많이 받을 수 있기 때문)

4. 보유세 - 종합부동산세

- 아파트와 달리 오피스텔은 기준시가를 베이스로 보유세를 계산함
일산그라비스타, 힐스테이트에코평촌, 센시티오피스텔 등 기준시가 250~300백만원 수준

- 상대적으로 아파트의 시가 반영률에 비해 기준시가는 시가 반영률이 낮은 수준이라 종부세 합산시에도 부담이 덜함

- 종부세는 국세이나, "주거용 재산세를 납부 중인" 오피스텔만 종부세 합산과세 대상임
☞ 다주택자의 경우 주거용 대비 업무용 재산세가 다소 비싸더라도 종부세 절세를 위해서는 업무용으로 납부합시다!

2021/01/04 - [보도자료] - [보도자료] 201230_국세청_2021년「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가」및 「건물 기준시가 계산방법」정기 고시

[보도자료] 201230_국세청_2021년「오피스텔 및 상업용 건물 기준시가」및 「건물 기준시가 계산방

2021/01/03 - [보도자료] - [보도자료] 201120_국세청_21년 오피스텔 및 상업용 건물기준시가에 대한 의견 제출 안내

[보도자료] 201120_국세청_21년 오피스텔 및 상업용 건물기준시가에 대한 의견 제출 안내

5. 양도세

- 사업용으로 사용하고 있는 오피스텔의 경우 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이후는 일반과세 적용

- 양도세는 재산세나 종부세와 달리 실질과세로 재산세를 주거용으로 납부하든, 업무용으로 납부하든, 전입을 했든 안했든 상관없이 실질 사용을 주거로 하면 주택으로 카운팅!!

- 주거용으로 사용하다가 상업용으로 변경하여 양도세 절감을 생각하시는 분들은 실제로 업무용으로 1~2년 사용 후에 매각하는 것을 추천 (세금계산서 발급!!)

- 지속적으로 주거용으로 사용하다가, 매도시점 가까워 단기간 사업용으로 용도변경 후 매도하는 방법은 리스크 있음
주거용으로 사용 후 공실로 두다가 매각시에는 예규에 의거 주택으로 간주된다고 함

- 가장 베스트는 본인이나 지인의 사무실로 일정기간 사용하다가 매각하거나, 레알 공실로 두고 매각하는 것임

※ 일반사업자를 임차인으로 세팅하고 임대료에 대해 부가세를 징구하면 상업용으로 사용하는 것으로 봄
가끔 전입신고만 안하고 실거주를 하거나, 주거용 세입자를 들이는 경우가 많은데 주거용으로 사용할 경우 세무서에서 관리비 부과 내역서(수도, 난방 등)나 관리사무소를 통한 차량등록 여부 등을 체크하면 바로 들통 남...
세법은 실질과세의 원칙에 따라 전입신고 여부와 상관없이 실제 주거용으로 사용한다면 주거용 양도세를 적용함!!!

※ 오피스텔의 주택수 카운팅 반영 시점은 등기나 전입신고 시점이 아닌, 6월 1일 주거용으로 재산세가 부과되는 시점임!

5. 부가가치세 (일반사업자 등록 관련 내용)

- 일반사업자로 등록한 경우 분양권을 매입한 시점부터 납부하는 금액에 대해서는 부가세 환급이 가능합니다.
예를들어, 중도금 1회차가 지난 분양권 매입시, 2회차부터 잔금까지의 건물분 납부금액의 10%에 대해 환급 가능!!

- 일반사업자 등록은 분양계약일로부터 20일 이내

- 과세재화의 경우 미래에 매출발생으로 부가세를 낼 것으로 예상되기 때문에, 매입 부가세에 대해 환급을 해줍니다.
예를들어, 임대료 110만원(VAT포함)에 사무실로 임차를 줄 경우, 임차인으로부터 110만원을 받고, 10만원은 국세청에 납부합니다. 여기서 10만원이 매출에 대한 부가세인 셈이죠.

- 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법에 근거하고 있으며, 건축물대장상 상업용 건물임

- 주택은 면세재화로 건물분에 대해 별도 부가세가 부과되지 않으나, 상가는 과세재화로 건물분에 대해 부가세 부과됨

- 오피스텔 분양시 공고문에 토지분과 건물분 금액이 분할되어 있는데요, 토지분에 대해서는 면세이고, 건물분에 대해서만 10% 부가세가 과세되어 분양가에 포함되어 있다고 보면 됨

- 일반사업자로 등록 후 입주시점까지 부가세를 다 환급받아 쓰고, 입주시점에 주거용으로 변경사용할 경우 기존에 받았던 부가세는 다시 국세청에 토해내면 됩니다. 여기서의 장점은 해당 금액에 대한 이자나 가산세는 없다는 것!!

- 입주시점부터 2년동안 사업용으로 사용하다가 주거용으로 변경시에도 부가세를 토해내야 하는데요, 이 경우 2년은 당초 약속했던 것과 같이 사업용으로 사용하였으니, 전체가 아닌 일부 금액에 대해서만 토해내면 됩니다. 1과세기간(6개월) 당 5%가 차감된다고 하네요.

- 또한, 초기 부가세 환급여부와 상관없이 사업용 오피스텔은 상가와 마찬가지로 팔 때 부가세 10%를 납부해야 합니다.
건물분에 대한 부가세 10%를 매수자로부터 더 받던지, 아니면 본인이 부담을 해야 합니다.

2021/01/30 - [Youtube] - [YouTube] 이너뷰, 아파텔 세금 1편 (feat. 미네르바올빼미)

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2021/01/31 - [Youtube] - [YouTube] 이너뷰, 아파텔 세금 2편 (feat. 미네르바올빼미)

[YouTube] 이너뷰, 아파텔 세금 2편 (feat. 미네르바올빼미)

※ (참고) 오피스텔 분양권 거래

- 분양 공고시 비조정지역이었다가 조정직역으로 지정시 세대수 상관없이 무제한 전매 가능
- 분양 공고시 비조정지역이었다가 투기과열지구로 지정시 1회 전매 가능
- 상기 비조정지역, 조정지역, 투기과열지구 상관없이 100 세대수 이하의 오피스텔의 경우 무제한 전매 가능
- 1인이 2개 이상의 오피스텔 분양권 보유시, 매도를 위해서는 매수인 1인에게 모든 분양권을 매각해야 함

https://opus-1.tistory.com/m/346

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