법인 임대보증금 간주임대료(간주익금) 검토

법인으로 취득한 아파트를 전세 줄 계획을 갖고 있는데요, (대출이 막혔으니... 전세밖에 선택권이.. OTL..)

 

개인과 마찬가지로 법인에게도 간주임대료라는 개념이 적용됩니다.

 

 

 

여기서의 간주임대료란 쉽게 설명드리면, 월세를 받지 않고 보증금만 받더라도(일반적인 전세),

 

해당 보증금을 은행에 예치시 이자를 받으니, 해당 이자분에 대해서도 월세로 간주하여 과세하겠다는 개념입니다.

 

 

 

다만, 법인의 경우 간주임대료 개념 적용을 위해서는 크게 아래와 같은 조건들을 모두 만족해야 합니다.

 

① 부동산 임대업을 주업으로 하고 (임대업에 사용되는 자산이 총자산의 50% 이상)

 

② 차입금이 자기자본의 2배 이상인 (차입금 과다법인)

 

③ 내국법인이

 

④ 부동산(주택 등) 임대시에 보증금, 전세금을 받은 경우

 

조세특례제한법 제138조(임대보증금 등의 간주익금)  ① 법인의 자기자본에 대한 차입금의 비율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인은 제외한다)이 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금, 전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 「법인세법」 제15조제1항에 따른 익금에 가산한다. ② 제1항을 적용할 때 차입금의 범위, 주업의 판정기준, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

 

이 경우 간주임대료의 계산은 간단히 표현하자면,

 

간주임대료 = (보증금 - 건물분 취득가액) x 1/365 x 정기예금이자율 1.8% - 실제 받은 이자수입 등

 

실제 수령한 전세보증금에서 해당 건물분 취득가액을 차감한 금액을 예치했을 때의 이자수입에서

 

실제 보증금을 은행에 예치해서 받은 이자수입을 차감해주면 됩니다.

 

여기서 차감해주는 이유는 실제 이자수입은 법인세에서 과세가 되기 때문에 중복 과세 이슈를 없애기 위함이죠

 

조세특례제한법 시행령 제132조(임대보증금 등의 간주익금)  ①법 제138조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 차입금이 자기자본(다음 각 호의 금액 중 큰 금액을 말한다)의 2배에 상당하는 금액을 말한다. 이 경우 차입금과 자기자본은 적수(積數)로 계산하되, 사업연도 중 합병ㆍ분할하거나 증자ㆍ감자 등에 따라 자기자본의 변동이 있는 경우에는 해당 사업연도 개시일부터 자기자본의 변동일 전일까지의 기간(해당 기간에 해당하는 자기자본은 제1호의 규정에 따른 금액에서 증자액 또는 감자액을 차감 또는 가산하여 계산할 수 있다)과 그 변동일부터 해당 사업연도종료일까지의 기간으로 각각 나누어 계산한 자기자본의 적수를 합한 금액을 자기자본의 적수로 한다.  <신설 2006. 2. 9., 2010. 2. 18., 2021. 1. 5.> 1. 해당 사업연도종료일 현재 재무상태표상의 자산의 합계액에서 부채(충당금을 포함하며, 미지급법인세를 제외한다)의 합계액을 공제한 금액 2. 당해 사업연도종료일 현재의 납입자본금(자본금에 주식발행액면초과액 및 감자차익을 가산하고, 주식할인발행차금 및 감자차손을 차감한 금액으로 한다) ②제1항에서 차입금은 「법인세법 시행령」 제53조제4항의 규정에 따라 제외되는 차입금 및 동법 시행령 제55조의 규정에 따라 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금과 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 금액을 제외한다.  <신설 2006. 2. 9., 2015. 6. 30.> ③법 제138조제1항에서 “부동산임대업을 주업으로 하는 법인”이라 함은 당해 법인의 사업연도종료일 현재 자산총액중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50 이상인 법인을 말한다. 이 경우 자산가액의 계산은 「소득세법」 제99조의 규정에 의하며, 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 계산한다.  <개정 2005. 2. 19., 2006. 2. 9., 2008. 2. 29.> ④법 제138조제1항에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 주택과 그 부속토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.  <개정 2006. 2. 9., 2010. 2. 18.> 1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) 2. 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배를 말한다)를 곱하여 산정한 면적 ⑤법 제138조제1항의 규정에 의하여 익금에 가산할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 익금에 가산할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.  <개정 2006. 2. 9., 2010. 12. 30.> 　익금에 가산할 금액 ＝ (당해 사업연도의 보증금등의 적수 － 임대용부동산의 건설비상당액의 적수) × [1/365(윤년인 경우에는 366으로 한다)] × 정기예금이자율 － 당해 사업연도의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료ㆍ배당금ㆍ신주인수권처분익 및 유가증권처분익의 합계액 ⑥제5항에서 “임대용부동산의 건설비상당액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.  <개정 2005. 2. 19., 2006. 2. 9., 2008. 2. 29.> 1. 지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점유기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비상당액 2. 제1호외의 임대용부동산에 있어서는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비상당액(토지가액을 제외한다)

 

조세특례제한법 시행규칙 제59조(임대보증금등의 간주익금계산)  ①영 제132조제3항 후단의 규정에 의한 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우의 임대사업에 사용되는 자산가액은 다음의 산식에 의하여 계산한다.  <개정 2007. 3. 30.> 일부를 임대사업에 사용하고 있는 자산의 가액×(임대사업에 사용하고 있는 부분의 면적/당해 건물의 연면적) ②영 제132조제5항 및 제6항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 당해건축물의 취득가액(자본적 지출액을 포함하고, 재평가차액을 제외한다)으로 하고, 그 적수는 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 면적의 적수의 계산은 매월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.  <개정 2007. 3. 30.> 1. 영 제132조제6항제1호의 경우 지하도의 건설비 적수총계×(임대면적의 적수/임대가능면적의 적수) 2. 영 제132조제6항제2호의 경우 임대용부동산의 건설비 적수총계×(임대면적의 적수/건물 연면적의 적수) ③부동산을 임차하여 전대하는 경우 영 제132조제5항의 산식에 규정된 보증금등의 적수는 전대보증금등의 적수에서 임차보증금등의 적수를 차감하여 계산한다. 이 경우 임차보증금등의 적수가 전대보증금등의 적수를 초과하는 때에는 그 초과하는 부분은 이를 없는 것으로 한다.  <개정 2007. 3. 30.> ④영 제132조제5항의 산식에서 “정기예금이자율”이라 함은 「법인세법 시행규칙」 제6조의 규정에 의한 이자율을 말한다.  <개정 2005. 3. 11., 2007. 3. 30.> ⑤영 제132조제5항의 산식에서 “유가증권처분익”이라 함은 유가증권의 매각익에서 매각손을 차감한 금액을 말한다.  <개정 2007. 3. 30.> ⑥영 제132조제5항의 규정을 적용함에 있어서 각 사업연도중에 임대사업을 개시한 경우에는 임대사업을 개시한 날부터 적수를 계산한다.  <개정 2007. 3. 30.> ⑦영 제132조제6항제2호의 규정을 적용함에 있어서 1991년 1월 1일이후에 개시하는 사업연도이전에 취득ㆍ건설한 임대용 부동산의 건설비상당액은 당해부동산의 취득가액과 당해부동산의 연면적에 1990년 12월 31일이 속하는 사업연도 종료일 현재의 단위면적당 임대보증금을 곱하여 계산한 금액중 큰 금액으로 한다. 이 경우 당해부동산의 취득가액이 확인되지 아니하는 때에는 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가를 그 취득가액으로 한다.  <개정 2005. 3. 11., 2006. 4. 17., 2007. 3. 30.>

 

법인세법 제6조(정기예금이자율) 영 제11조제1호 단서에서 “기획재정부령으로 정하는 이자율”이란 연간 1천분의 18을 말한다.

 

 

결과적으로, 저의 경우 정부의 도움?으로 대출을 받지 못해 ②차입금 과다법인에 해당하지 않으므로

 

전세를 주더라도 간주임대료 과세대상은 아닐 것으로 보입니다 ^^