(매각완료) 마산동 김포한강신도시 동일스위트 1단지 저층 투자일지

애증?의 김포 한강신도시 동일스위트 1단지 투자일지

1. '18년 하반기 동일스위트 1단지 미분양 단지뷰 저층 물건을 모하에서 뭐에 홀렸는지 줍줍...


2. '19년 하반기가 되도록 프리미엄이 붙지 않아, 12월 P150에 부동산에 내놓음


3. 거의 3개월을 부동산에서 전화 한 통 안오다가, '20년 2월 부동산 연락을 받고 바로 가계약금 5백만원을 받음


4. 가계약금을 받고난 뒤 2~3시간 동안 3군데의 부동산에서 매물 관련 거래 가능여부 문의를 받음


5. 몬가 이상하다싶어 카페 등 글을 찾아보니, 외부에서 투자자들이 동일스위트를 쓸어갔다고 함(버스 대절....)


6. 앞으로 더 오를지 긴가민가한 상태에서 매수인과 만나 계약서를 작성하였는데, 매수인이 법인이었음


7. 중도금 승계가 필요하지 않은 분양권은 법인도 투자가능하다는 것을 알게 되었고, 배액배상을 하고 법인을 설립하여 분양권을 넘기기로 계획


8. 계약서 작성 당일 매수인은 배액배상을 걱정하여 중도금을 넣겠다고 하였으나, 기존 가계약에서 없던 내용임을 근거로 중도금 넣는 것을 막음


9. 법인 설립 관련 절차를 검토하고, 1주일 후 배액배상 내용증명 송부


10. 매수인은 프리미엄을 1~2천정도 조정하여 협상을 해왔으나, 이미 법인으로 분양권을 넘기기로 계획을 한 터라 거절


11. 피 같은 배액배상 후 코로나가 터지면서 다시 시장은 침체기로...  (프리미엄 유지 정도?)


12. 6.17 및 7.10 규제 이후 김포가 비조정지역으로 유지됨에 따라 외부투자자가 붙기 시작하여 다시 프리미엄 상승


13. 임대차 3법으로 전세가 폭등에 따라 서울 등에서 전세난민이 김포쪽 매수 시작


14. 법인 관련 취등록세 중과세 및 종부세 등 검토하여 전세 놓기로 결정
2020/10/09 - [부동산] - 김포한강신도시 마산동 동일스위트 1단지 법인 취등록세 및 종부세 검토

김포한강신도시 마산동 동일스위트 1단지 법인 취등록세 및 종부세 검토

2020/10/01 - [부동산] - 김포 한강신도시 마산동 동일스위트1단지 606동 저층

김포 한강신도시 마산동 동일스위트1단지 606동 저층

15. '21년 연초까지 지속적인 가격상승으로 6억까지 찍는 등 순조로움


16. 그러다.. 갑자기 4월 22일 GTX-D "김부선" 이슈로... 분위기가 반전됨... 하.. OTL..
가장 큰 타격은 매수세 급감 및 전세 수요 급감... 와 진짜... 코로나에 이어 이제는 김부선....

https://newsis.com/view/?id=NISX20210422_0001415790&cID=10401&pID=10400

'GTX-D' 결국 김포~부천만…강남까지 안 이어져

17. 5월 말까지가 입주잔금 기한이었기 때문에, 급하게 P2P 대출을 알아봄 (법인도 KB시세의 거의 70%까지 가능했음)
이자율은 12%로 음... 그래 인정 근데 P2P수수료로 2.75%?를 대출 실행 시점에 떼간다고 함...
그래.. 떨이로 막 던질바에야 저정도 수수료 내고 시세 정상화 되면 팔자!!
이 당시, 김부선 카운터 맞고 5월말 잔금 사태까지 겹쳐서 4억 중반대 매물들도 출현... 실제 매각 많이됨..
이전등기는 내가 아는 곳으로 진행해도 되는지 문의하는 중에 근저당설정등기와 함께 펀딩사에서 해야 한다고...
거기다 이전등기 비용이 3백만원에 근저당 설정비용이 2백만이라구요 ????-_-???? 응 꺼져!!!! ㅠㅜㅋ

5월 말 잔금일정으로 급매물들 속출 -_-;;

실제로는 동일에서 6월말까지 잔금 기한을 연장해주었음

18. 어쩔수 없이 부모님께 이실직고하고, 2~3달만 브릿지로 빌려쓰기로 함
매각하면 인센티브? 두둑히 드리는 것으로 하고 입주잔금 무사히 치름 ㅎㅎ
외부로 저렇게 큰 돈을 주고 잔금치를 바에야... 부모님 용돈(2천... OTL..)을 드리는게 훨씬 낫죠 ^^;
6월 1일 재산세 기준일 이후 등기를 쳐서 종부세는 피했습니다~!


19. 김포라면 너무 힘들었던 기억만 있어서... 공실로 유지하다가 최근에 적당한 가격에 매도완료!
다행히 법인 명의로 매각했기 때문에, 세전 1억 후반, 세후 1억 초반의 차익을 거둘 수 있었네요 ^^


20. 미분양 분양권 투자로 시작해서, 법인설립, 배액배상, 코로나, 김부선 이슈, P2P대출, 법인매각까지
정말 여러가지를 경험하게 해준 김포 마산동 동일스위트 1단지 물건!! ㅎㅎㅋ 기억에 많이 남을 것 같습니다 ^^;








요새 김포가 많이 핫한만큼..

배액배상 관련 얘기가 카톡방이나 카페글에 많이 올라오는데요,

오늘은 배액배상의 경험을 바탕으로... 도움될 만한 내용을 정리해보고자 합니다.

2020/10/17 - [신문기사] - [신문기사] 아파트 계약파기 속출하는 '김포'…주택시장 무슨 일이

[신문기사] 아파트 계약파기 속출하는 '김포'…주택시장 무슨 일이

1. 내용증명 작성

계약해지 의사 표현 방법은 문자나 유선으로 통보도 가능하지만,

가급적 내용증명을 보내는 것을 추천드립니다.

문자나 유선 등의 방법을 사용시 내용증명 문서에 비해 무게감?도 떨어지고,

불필요하게 서로 감정을 붉힐 수 있기 때문에,

저는 가급적 깔끔하게 내용을 정리하여 문서로 보내는 방법을 많이 이용합니다.

(예시) 내용증명.hwp

0.01MB

총 3부의 내용증명을 작성하며, 본인, 상대방 및 우체국에서 각 1부씩 보관하게 됩니다.

※ 배달증명부 내용증명을 보내면 실제 수령을 하였는지 여부도 실시간으로 조회가 가능함

2. 배액배상 가능여부 검토 (중도금, 대출 승인)

매도인 입장에서 매수인 앞 배액배상이 가능한 경우는

매수인이 계약 이행(중도금 납부 등의 행위)을 하지 않은 경우에 가능합니다.

매수인이 중도금을 입금하는 등 계약의 일부 이행을 하면 배액배상이 불가(즉, 계약의 해지가 불가)한데요,




매도인의 경우 분위기를 봐서 매수인이 중도금을 입금할 것 같다 싶으면 중도금 입금전에 계약 해지 의사표명을 하면 됩니다.

(제2조 계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없으면 잔금)을 지불하기 전까지는 매도인은 계약금액의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다. 본 계약서에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 일반 관례에 따른다.

☞ 상기와 같이 매매계약서 기본 양식은 중도금을 미리 넣으면 안된다는 조항이 없습니다. 즉, 중도금을 약정된 중도금 납입 일자 또는 별도의 중도금 납입 일정을 특정하지 않은 경우도 포함(ex. 계약금 + 잔금 형태)하여 매도자에게 별도 통보 없이 계약금 외 추가 대금을 납부하는 경우 법원에서는 계약의 이행으로 보고 중도금으로 인정을 해주고 있습니다.

※ 관련 판례 첨부 드립니다.

대법원 1992. 5

0.13MB

대법원 1992. 7

0.13MB

대법원 1993. 1

0.14MB

대법원 2006. 2

0.15MB

대법원 2008. 10

0.13MB

결론은, 깨질 계약이라면 매도인과 매수인 중 먼저 액션을 취하는 쪽이 유리하다라는 것입니다.




매도인 입장에서 매수인이 중도금을 넣는 것을 방지하고자 한다면, 특약사항으로 "별도의 중도금은 납부하지 않는다"라는 형식을 기재하면 매수인의 계약 이행의 착수를 막을 수 있습니다.

물론, 계약 이행의 착수가 단순히 중도금 납부만을 뜻하지는 않기 때문에 가급적 계약파기를 생각하고 있다면 먼저 계약 해제의 의사표시를 하는 방법을 추천드립니다. 예를 들어, 중도금을 납부하지 않는 조건이라도 매수자가 계약관련 자금 조달을 위해 은행에서 대출을 승인 받은 상황이라면 판례에서는 이 또한 계약 이행의 착수로 인정하여 매도인의 계약파기를 인정하지 않은 사례가 있습니다

반대로, 매수인 입장에서 계약을 꼭 성사시키고 싶다면, 상기와 같이 특약사항을 거는 매도인은 많지 않을테므로 계약금 입금 후 하루 뒤에 중도금 명목으로 500만원에서 1천만원 정도를 매도인 계좌로 강제? 입금하면 매도인의 계약 파기를 막을 수 있습니다... (물론, 매도인 쪽에서 노발대발하는 경우도 많지요...)

3. 전자공탁

가끔 보면 매수인이든 매도인이든 배액배상을 받지 않기 위해,

관련 계좌를 폐쇄하거나 해지하는 경우가 있는데요,
(매도인 또는 매수인이 상대방에게 계약 해지에 대한 의사를 표명한 이후)

이런 경우에는 공탁을 걸면 해당 행위를 무효화시킬 수 있습니다.

즉, 공탁이라는 제도가 있기 때문에 계좌를 막는 것은 아무 의미가 없습니다...

요즘은 법원에 직접가지 않더라도 인터넷에서 전자공탁이 가능하니, 참고하시면 좋을 것 같습니다.

ekt.scourt.go.kr/

전자공탁

물론 공탁을 걸게되면 매도인과 매수인 모두 공사가 복잡해지므로,
(예를 들어, 공탁금 수령을 위해 관련 증빙을 갖고 법원 방문을 해야 한다던지..)

협상용으로 사용을 하시는 방법을 추천드립니다.
(ex. 어차피 공탁걸면 모두 복잡해지니 계좌 주세요~)

아래의 금전공탁서까지 준비 후 사진을 찍어 매수인 앞 송부를 드리니 바로 계좌를 주시더군요... 쿨럭..

4. 배액배상 관련 원천징수

매도인 또는 매수인이 배액배상으로 받는 경우,

해당 수령액에 대해서는 지급인이 원천징수 의무자 입니다.

예를 들어, 매도인이 매수인에게 계약금 5백만원을 받고, 1천만원을 배액배상을 한 경우

5백만원에 대해서는 22%(기타소득세율, 20%국세 + 2%지방세)를 공제한 나머지 금액을 지급해야 합니다.

즉, 매도인 앞 5,000,000원 + 5,000,000원(1-0.22) = 8,900,000원을 지급하면 되고,

원천징수한 1,100,000원 중 1,000,000원(국세)은 세무서에, 100,000원(지방세)는 구청에 신고 납부하시면 됩니다.

※ 원천징수 의무자가 원천징수를 해야함에도 불구하고, 원천징수 없이 전체 금액을 상대방에게 지급한 경우 다시 돌려받기가 쉽지 않으므로 배액배상을 해야 하는 경우 반드시 원천징수하셔서 금전적인 피해가 없게끔 유의하시기 바랍니다. 가끔 부동산에서도 원천징수를 모르는 경우가 있습니다...



다만, 일반 개인간의 거래에서는 지급인이 원천징수를 하고 차액에 대해서만 지급하면 되지만,

상대방이 개인이 아닌 법인인 경우에는 지급인에게 원천징수 의무가 없습니다.

5. 부동산 중개수수료

부동산 중개수수료는 계약서 작성까지 완료된 상황으로,

※ (제3조 중계보수) 개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이행에 대하여 책임 지지 않는다. 또한 중개보수는 본 계약 체결시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본계약이 무효, 취소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다.

계약파기 사유도 저에게 있기 때문에 매도측 부동산수수료만이라도 제가 지급하고자 하였으나,

부동산에서 매수인으로부터 받겠다고 하여 -_-;;

저의 경우 이미 큰 금전적 손실?이 있었기에 배려해준 측면도 있고,

아무래도 부동산에서도 매수인에게 꽁돈?이 생겼으니 받기 쉽겠다고 판단을 한 측면도 있었던 것 같습니다.