주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 투자방법(feat. 레버리지)

선대출 세팅 혹은 보증보험 세팅이라고 불리는 방법의 핵심인 "전세보증금반환보증보험"에 대해서 정리해보겠습니다.

 

첫 아파트 투자건을 보증보험 세팅으로 진행해서, 작년에 최종 플피 투자로 성과를 냈는데요 ㅎㅎ

 

덕분에 해당 플러스 현금흐름으로 대방 디에르트 시그니쳐뷰 분양권도 매입하고.. 

 

저에게는 정말 고마운 투자방법 중 하나입니다.

 

2020/09/30 - [부동산] - 마스터뷰 새 임차인 구하기 + 대방 디엠시티 시그니쳐뷰 아파텔 RR 매수

마스터뷰 새 임차인 구하기 + 대방 디엠시티 시그니쳐뷰 아파텔 RR 매수

 

 

서울보증보험에서도 "전세금보장신용보험(개인용)" 상품이 있으나,

 

아무래도 공공기관인 주택도시보증공사의 상품보다는 보증료율이 비싸다보니,

 

가능하면 주택도시보증공사의 상품을 이용하는 것을 추천드립니다.

 

다만, 서울보증보험이 일부 조건에서 좀 더 유연한 면이 있으니 각자 상황에 맞춰서 진행하시면 되실 것 같아요

 

 

 

 

 

 

 

주택도시보증공사의 "전세보증금반환보증" 상품을 기준으로 설명드리겠습니다~

 

보증상품 개요

아파트, 주거용 오피스텔 외 단독주택 등도 가입 가능하며, 보증신청기한은 반드시 임대차계약기간과 맞추지 않아도 무방하구요, 다만 계약기간의 50%가 지나기 전에 신청하셔야 가입 가능합니다. (예를 들어, 2년 전세계약인 경우 1년이 되기 전에 보증신청 하시면 됨)

 

보증보험 가입을 위한 조건이 크게 2가지가 있는데요,

 

① 선순위 채권최고액 + 전세보증금의 합계가 시세 이하여야 합니다.

 

② 선순위 채권최고액이 시세의 60% 이하여야 합니다.

 

말로 풀면 복잡하니 사례를 들어 설명드리겠습니다!

 

 

(사례)

집주인 갑의 KB시세 5억 2천만원인 A아파트를 B은행에서 주택담보대출 2억 2천만원을 빌려 매입

B은행은 담보대출시 근저당권을 120% 설정(채권최고액 2억 6천 4백만원)하고 있으며, 주변 같은 평형 아파트 전세시세는 3억원 수준인 경우

 

 

선순위 채권최고액 2억 6천 4백만원 + 전세보증금 3억원 = 5억 6천 4백만원으로 KB시세 5억원보다 크게되 ①번 조건을 만족하지 못하는 상황입니다.

 

①번 선순위 채권최고액 + 전세보증금의 합계가 시세 이하 조건 만족을 위해서는 일부 대출 상환 혹은 전세보증금을 싸게 놓아서 해결이 가능합니다.

 

일반적으로 선순위 대출이 껴있는 아파트에 대해서는 사람들이 편견을 갖고 있기 때문에 주변 전세 시세보다 싸게 받는 경향이 있는데요, 대출금은 2억 2천만원으로 유지하되 전세보증금을 2억 6천까지 내리면 조건 만족은 쉽겠지만, 전세보증금을 2억 8천까지만 낮추되, 대출을 일부 상환하는 방법을 추천합니다. 주택담보대출금은 줄일 수록 원리금상환 부담도 적어지고, 무엇보다 전세금은 무이자 대출이니 ^^

 

 

그러면, 선순위 채권최고액 2억 4천만원(담보대출 2억원) + 전세보증금 2억 8천만원 = 5억 2천만원으로

 

①번 조건을 만족하게 됩니다.

 

 

또한, 선순위 채권최고액 2억 4천만원(주택담보대출 2억원 X 채권최고비율 120%)은 A아파트 시세의 60%인 3억 1천 2백만원(5억 2천만원 X 60%) 보다 작으므로,

 

②번 선순위 채권최고액이 시세의 60% 이하 조건도 만족

 

 

 

 

(효과)

시세 3억대로 전세주는 경우 : 보증금 3억원으로 기존 담보대출 2억 2천만원 상환 후 8천만원만 남음

전세보증보험 세팅하는 경우 : 보증금 2억 8천만원으로 기존 담보대출 2천만원만 상환 후 2억 6천만원!! 남음

 

전세보증보험 세팅은 미래가치가 높은 자산 확보(차익형 투자)와 동시에, 회수된 투자금으로 수익형 투자까지 가능하게 하는 극강의 투자방법이라 생각됩니다.

 

물론 반대로 투자한 아파트의 시세가 하락하고 전세가도 하락할 경우 큰 손해를 입을 수 있는데요, 이는 레버리지 투자의 단점이기도 합니다. 

 

 

 

 

 

 

시세 기준

상기 사례에서 설명드린 바와 같이 일반적으로 주택가격 산정 기준이 되는 시세는 KB시세입니다.

 

입주한지 얼마 안된 아파트의 경우 KB시세가 없는 경우가 많은데요,

 

이런 경우에는 KB시세가 나올 때까지 버티다가 전세를 주거나,

 

특약에 관련 내용을 기재(KB시세 등재 기준으로 기존 담보대출금을 상환하여 보증보험 가입 조건 충족시키겠다)하는 방식으로 임차인을 구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

보증료

일반적으로 서울보증보험보다는 저렴하고, 선순위 채권최고액과 보증금의 합계가 시세에서 차지하는 비중이 클수록 보증료가 할증되는 구조를 갖고 있습니다.

 

 

 

 

 

가입주체

간혹 임대인이 보증보험료를 대납해주는 조건도 있는데요, 이 경우에도 보증보험 가입 주체는 임차인입니다.

보증보험료 몇십만원을 부담하고 위와 같은 현금흐름이 창출 가능하다면 저는 몇번이든 하겠습니다 ^^

 

 

 

 

 

부동산 중개인의 지식 및 경험

보증보험 세팅의 경우 일반 물건보다 임차인을 설득할 수 있는 중개사의 능력이 중요합니다.

일반적인 사람들의 경우 선순위 대출이 껴있는 물건에 전세로 들어가는 것을 꺼리고, 대부분의 중개사분들도 부정적으로 생각하는 경향이 많기 때문인데요, 이는 지역별로도 크게 차이가 납니다.

제 주요 투자지역인 송도의 경우 보증보험 세팅이 상대적으로 활성화되어 있어 세팅에 크게 어려움은 없으나, 김포 같은 경우 아직 상대적으로 덜 활성화되어 있어 부동산 중개인을 설득하는 것부터 시작을 하셔야 합니다 ㅎㅎ

 

 

 

 

 

안정성

전세금반환보증보험은 단언컨대, 임차인에게 정말 안전한 세팅 방법입니다. (더군다나 임대인이 보증료까지 내주는 조건이라면..) 오히려 대출이 없는 물건보다 보증보험가입이 되어 있는 물건이 보증금 보호 차원에서는 더 안전합니다!!

 

일반적으로 집주인이 부도시에 해당 물건이 경매절차에 들어가게 되는데요

 

일반 사람들이 안전하다고 생각하는 대출이 없는 물건의 경우, 경매 절차에 들어가면 대항력이 있어 배당요구시 1순위로 배당을 받을 수 있으나, 낙찰가가 보증금보다 작을 경우 부족한 부분에 대해서는 손해를 감수해야 합니다. 물론 배당요구를 하지 않고 낙찰자로부터 받아내는 방법이 있긴 하나 경매 참여자로 직접 참가하여 온갖 스트레스를 받아야 하구요

 

반면에, 전세금반환보증보험에 가입이 되어 있다면 임차인은 주택도시보증공사로부터 보증금을 받아 바로 나가면 끝입니다. 이후 경매절차는 주택도시보증공사가 임차인 대신 보증금채권자로 경매에 참여하여 배당을 받아가게 됩니다. 물건시세가 얼마나 떨어지든 상관없이, 보증금보다 낮은 가격으로 낙찰이 되든 상관없이 보험으로 보증금은 전액 커버가 됩니다!! 

 

※ 참고로, 이런 보증보험 물건이 경매로 나올 경우 경매 투자자들 사이에서는 인기가 정말 높습니다... 왜냐... 경매의 꽃이기도 하지만 쉽지않은 과정인 명도가 쉽기 때문이죠. 주택도시보증공사는 실제 임차인과 달리 배당금만 받아가면 조용히 명도가 되니...  이미 임차인도 나갔으니 공실이구요 ㅎㅎ

 

이 부분은 경매에서의 권리관계 분석을 조금 아셔야 하는 내용이라 어려울 수 있지만,

결론은 보증보험은 임대인과 임차인 모두가 Win-Win 할 수 있는 상품이다!