[신문기사] ‘갱신권 행사 않는다’ 특약…임대인 요구로 문서화해도 무효

■ 잠실 살던 임대인이 갑자기 일산에 실거주한다는데

정부는 이번에 갱신 거절을 당한 임차인이 기존 임차주택의 임대인 실거주 여부를 확인할 수 있도록 주민등록 전입세대와 확정일자를 열람할 수 있도록 할 방침이다.

 

 

■ 임대인이 실거주할 사람한테 매도한다면

갱신 요구 기간(계약 종료일 6개월 전~1개월 전)에 들어가 있는 임대주택을 임대인이 매도한다고 하면서 계약갱신을 거절할 수 있는지 여부는 임대차 2법 시행 이후 가장 뜨거운 쟁점이었다. 지난 10일 법무부와 국토부가 내놓은 유권해석을 보면, 임차인이 갱신 요구를 했을 때 임대인이 집을 매물로 내놓은 것만으로는 갱신 거절을 할 수 없다. 임차인이 갱신요구권을 행사한 상태에서는 실거주 목적의 매수인에게 집을 매도한다고 해도, 임차인의 갱신된 계약 기간 2년을 보장해야 한다.

 

 

■ 갱신요구권 행사 안 한다는 특약을 넣자고 하면

이강훈 변호사는 “임차인이 행사하지도 않은 계약갱신요구권의 행사를 미리 포기하게 하는 문구를 합의한 것은 임차인에게 불리하게 작용해 무효가 된다”며 “이런 합의가 무효라 하더라도 임차인으로서는 2년이 지나 계약 협의과정을 다시 증명하는 데 어려움을 겪을 소지가 있으므로 계약서에 이같은 문구를 포함시키지 않는 것이 좋다”고 말했다.

 

 

■ 계약 갱신 안 한다고 했는데, 번복할 수 있나

‘주택임대차보호법 해설집’에는 ‘임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 했으나 이를 번복하고 갱신요구권을 행사할 수 있는지’를 묻는 질문에 ‘행사할 수 있다’고 답하고 있다. 그러나 이는 임대인이 제3자와의 임대차 계약이나 매매 계약을 체결하지 않은 경우에 한해 가능하다. 국토부 주택정책과 관계자는 “그 사이 임대차든 매매든 제3자와 계약하면 갱신 요구를 다시 하지는 못한다”고 말했다.

 

 

 

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‘갱신권 행사 않는다’ 특약…임대인 요구로 문서화해도 무효